위장 임차인 위험에 빠진 투자자들… 부동산 사기 주의보

- 비정상적 임대 수익률을 내세운 매매, 피해 속출
- 계약 전 철저한 시세 조사와 임대차 계약 확인 필수

 

부동산 투자에 성공하면 안정적인 수익을 기대할 수 있지만, 잘못된 투자로 인해 재산을 잃는 사례도 적지 않다. 최근에는 투자자들을 속여 부풀린 수익률로 건물을 매각하는 수법이 빈번히 발생하며 피해자들이 속출하고 있다. 위장 임차인을 내세운 임대 수익률 조작은 대표적인 사례다.

 

청주의 한 상가주택, 투자자 꿈이 악몽으로

2년 전, 한 투자자가 청주에 새로 지어진 4층 상가주택을 12억 원에 매입했다. 매입 당시 수익률 6.5%라는 조건이 매력적이었다. 건물은 1층이 근생 시설(사무실 겸 창고), 2~4층은 원룸 다가구 주택으로 구성됐다. 한 가구당 보증금 1,000만 원에 월세 50만 원씩 아홉 가구에서 월세 450만 원, 근생 시설에서 보증금 3,000만 원과 월세 140만 원을 받아 총 월세 590만 원을 예상할 수 있었다.

그러나 불과 몇 개월 만에 임차인들이 계약을 해지하며 모두 퇴거했고, 주변 월세 시세가 50만 원이 아닌 30만 원에 불과하다는 사실이 드러났다. 월세 수익은 270만 원으로 급감했고, 공실 문제까지 겹쳐 예상 수익률은 4.5% 이하로 떨어졌다. 이 투자자는 "건물을 매입한 순간부터 모든 계획이 무너졌다"고 토로했다.

 

위장 임차인이 만든 가짜 수익률… 전국 곳곳 피해

위장 임차인은 건물 매매를 용이하게 하고 더 높은 가격에 팔기 위해 임대료를 비정상적으로 높게 책정한 계약서를 작성하는 수법이다. 실제로는 임차인에게 월세 일부를 되돌려주거나, 임대료를 대신 지불하며 수익률을 부풀린다.

서울 성동구에서도 비슷한 사례가 보고됐다. 한 임대업자가 보증금 2억 원, 월세 2,000만 원이라는 조건의 70억 원짜리 건물을 매입했으나, 얼마 지나지 않아 주요 임차인이 퇴거 의사를 밝히며 보증금 반환을 요구했다. 매매 당시 시세보다 높은 임대료를 설정한 것이 드러났고, 새로운 임차인을 구하려 했지만 실제 월세 시세는 1,500만 원 수준이었다. 결과적으로 투자자는 월 이자도 감당하지 못하는 상황에 처했다.

또 다른 사례로, 경기도의 한 신도시 상가 분양 현장에서 시행사가 위장 임차인을 통해 연 7%의 높은 수익률을 내세웠으나, 실제 시세는 이보다 한참 낮은 것으로 밝혀졌다.

 

 

투자자들, 이렇게 피해를 막을 수 있다

전문가들은 부동산 계약 전 ▲주변 임대 시세 조사 ▲임대차 계약서와 임대료 납부 내역 확인 ▲위장 임차인 여부 검증이 필수라고 조언한다. 관리비 납부 내역, 전기·수도 사용량 등 실제 거주 여부를 확인하는 것도 방법이다.

계약 후 문제가 발생했다면 즉시 증거를 확보하고 법률 전문가와 상의해야 한다. 위장 임차인이 드러날 경우 민사와 형사 절차를 통해 손해배상 청구가 가능하다. 그러나 증거 확보가 어려운 경우 임차인과 협상하거나, 주변 시세에 맞춘 임대료로 새로운 임차인을 찾아야 한다.

 

은퇴자와 초보 투자자, 급한 계약은 금물

특히 은퇴자나 초보 투자자는 부동산 계약 시 조바심에 서둘러 결정을 내리는 경우가 많다. 계약을 진행하기 전 충분한 시장 조사와 전문가 상담을 통해 신중히 접근해야 한다.

부동산 투자 실패는 개인의 재산뿐 아니라 삶 전체에 큰 영향을 미친다. 전문가들은 "눈앞의 수익률에만 집중하지 말고, 장기적인 관점에서 안전성을 최우선으로 고려해야 한다"고 조언한다.

댓글로 관련 경험이나 의견을 공유하며, 보다 안전한 부동산 거래를 위해 필요한 정보를 나눌 수 있다. 투자 전 경계와 조사가 성공적인 재테크의 첫걸음임을 잊지 말아야 한다.

 

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