고금리 시대, 꼬마빌딩 투자 잘못하면 쪽박? 성공과 실패의 갈림길!

-낮은 금리에 이끌린 투자 열풍, 높은 금리에 무너진 기대

-임대 수익 감소와 공사비 상승… 손실 매각 사례 잇따라

고금리와 경기 침체의 여파로 거래가 줄고 있다.

 

최근 몇 년간 개인 투자자들 사이에서 인기를 끌었던 꼬마 빌딩 투자가 고금리와 경기 침체의 직격탄을 맞고 있다. 과거 낮은 금리를 이용한 투자 방식은 매력적이었으나, 지금은 월세로 대출 이자를 감당하지 못하는 상황이 일반화되면서 시장이 흔들리고 있다. 전문가들은 “고금리와 경기 악화가 맞물리면서 꼬마 빌딩 시장에 치명적인 영향을 미쳤다”고 분석했다.

서울 광진구의 사례는 이를 단적으로 보여준다. 한 투자자는 2022년 낡은 2층 건물을 60억 원에 매입해 리모델링 후 임대 수익을 기대했으나, 공사비가 예상보다 5억 원 더 들어갔고, 대출 금리는 3%에서 5%로 상승했다. 매달 2000만 원 이상의 고정비용을 부담해야 했으나, 월 임대료는 1500만 원에 그쳐 결국 4억 원의 손실을 기록하며 건물을 55억 원에 내놓았지만 매각도 쉽지 않았다.

 

투자 열풍의 명암: 대출 의존이 부른 '마이너스 수익률'

2020년 전후로 꼬마 빌딩 투자는 낮은 금리와 안정적인 임대 수익에 힘입어 각광받았다. 개인 투자자들뿐만 아니라 연예인, 사업가 등 유명 인사들도 꼬마 빌딩 투자 성공 사례로 주목을 받으면서 투자 열풍에 불을 지폈다. 그러나 2022년 하반기부터 금리가 급격히 오르며 이 같은 열풍은 냉각되기 시작했다.

마포구 서교동에서 2021년 119억 원에 매입된 한 건물은 2023년 12월 110억 원에 매각됐다. 표면적으로는 9억 원의 손실이었으나, 취득세와 중개 수수료, 대출 이자 등을 포함한 간접 비용까지 합치면 실제 손실은 24억 원에 달했다. 이처럼 높은 금리와 공실 증가로 인해 건물 유지 비용이 수익을 초과하면서 다수의 투자자들이 매각을 서두르고 있다.

 

 

공사비 상승과 임대 수익 악화

낡은 건물을 매입해 신축하거나 리모델링하는 방식도 더 이상 매력적인 투자처로 여겨지지 않는다. 한 투자자는 마포구의 2층 주택을 30억 원에 매입한 뒤, 20억 원을 들여 4층 상가주택으로 신축하려 했으나, 공사비가 32억 원으로 급등하며 큰 손실을 입었다. 완공된 건물을 58억 원에 매각했지만, 총비용을 계산하면 10억 원의 적자가 발생했다.

건축 자재 가격 상승과 인건비 부담은 중소형 빌딩 시장에 또 다른 악재로 작용하고 있다. 금리가 오르면서 공사비 대출의 이자 부담까지 더해져 수익률은 사실상 마이너스로 돌아섰다.

 

전문가의 조언: 신중한 검토와 전문가의 도움 필수

꼬마 빌딩 투자는 임대 수익과 자본 차익이라는 두 가지 수익 구조에 의존한다. 그러나 현재의 고금리 상황에서는 이 두 가지 모두 어려움을 겪고 있다. 임대료가 대출 이자를 감당하지 못하고, 자본 차익을 기대하기에도 시장 침체로 가격 하락이 지속되고 있기 때문이다.

전문가들은 “투자 전에 입지, 건물 상태, 자금 계획을 꼼꼼히 검토해야 한다”고 강조한다. 특히, 리모델링이나 신축이 필요한 건물의 경우 예상하지 못한 공사비 상승이나 법적 문제를 사전에 점검해야 한다고 조언했다. 또한, 고금리 시대에는 임대 수익이 대출 이자와 기타 비용을 상회해야 안정적인 투자가 가능하다는 점도 강조된다.

 

냉각된 시장, 새로운 기회?

시장 침체 속에서도 희망은 있다. 가격이 낮아진 매물을 잘 활용한다면 장기적으로 높은 수익을 거둘 수도 있다. 전문가들은 “위기 속에서도 투자 전략을 철저히 수립한다면, 향후 시장 회복기에 큰 수익을 얻을 기회가 생길 수 있다”고 말했다.

꼬마 빌딩 투자에 관심을 갖고 있는 투자자들은 이제 과거의 성공 신화에만 의존하기보다 냉철하게 시장을 분석하고, 전문가의 조언을 받는 등 신중한 자세를 견지해야 할 것이다.

 

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